ЖКХ с точки зрения директора управляющей компании
Генеральный директор группы компаний "УК СВА" (ООО"ДЭЗ", ООО "Красногоре-ДЭЗ", и др.) Дмитрий Кузнецов дал интервью новостному порталу г.о. Красногорск zemlyak.news. Разговор идет о ЖКХ, его проблемах и решениях. Предлагаеминтервью нашим читателям. Текст дан в сокращении. Полностью интервью можно почитать на сайте ООО «ДЭЗ»

– Дмитрий Борисович, активно обсуждается вопрос перехода на прямые договоры с ресурсоснабжающими компаниями. Как Вы оценивайте эту перспективу в целом?

– В целом, я бы сказал, что ситуация возвращается в состояние до 2005 года. Здесь уместно немного вспомнить, для чего вообще в то время создавались управляющие компании.
Раньше весь жилой фонд был муниципальным и обслуживался муниципальными предприятиями. Потом случилась перестройка и приватизация. Начали решать вопрос, как и кто эти дома будет эксплуатировать. Постановили создать муниципальные предприятия. В целом, с 1993-го по 2005-й год была эпоха муниципальных предприятий. Средства на всё давал муниципалитет. Жители платили за обслуживание какие-то символические деньги...

Но потом наступили нулевые годы. Много квартир к том времени уже были приватизированы. Возник закономерный вопрос – на каком основании муниципалитеты должны платить за обслуживание частной собственности? И вот, в нулевых годах на федеральном уровне была проведена реформа, в результате которой появился такой институт как управляющие компании. На жителей была переложена обязанность оплачивать содержание своего жилья.

В 2005 году приняли новый Жилищный кодекс. Управляющие компании задумывались как некое «одно окно» для решения всех вопросов жителей. И управляющим компаниям поручили собирать все деньги и отвечать за все услуги, дали им больше полномочий и больше ответственности. В УК отдали все квитанции, требования, право заключать все договоры на поставку всех ресурсов.
За прошедшие 12-13 лет конкуренция среди управляющих компаний сыграла свою роль. Но вслед за рынком и позитивными сторонами конкуренции пришли и негативные моменты. В частности – мошенничество с деньгами. Деньги стали пропадать. Будь то долевое строительство, страховые компании, банки или турагентства. Посмотрите, какое количество компаний-застройщиков, турагентств и банков банкротятся, уводя деньги покупателей и вкладчиков! То же самое произошло и среди управляющих компаний. Сфера эта довольно сильно зарегулирована, поэтому тема мошенничества развилась в ней не быстро.

Сначала для контроля УК была введена ГосЖилИнспекция, но, на мой взгляд, она не сильно помогла. Потом, в 2015 году, ввели лицензирование управляющих компаний. Кое-что улучшилось, но тоже не сильно. Между тем, задолженность в ЖКХ росла по всей цепочке: населения перед УК, УК перед ресурсниками, ресурсников перед газовщиками.

В нашей системе принято всех собак вешать на управляющие компании, именно управляющие компании в многочисленных сюжетах СМИ и в выступлениях чиновников оказываются главными «злодеями». Хотя реальная ситуация совсем иная и в большинстве случаев именно управляющие компании хоть как-то сдерживают аппетиты ресурсоснабжающих организаций. И так, постепенно, под прессингом ресурсоснабжающих организаций, за спинами которых стоят газовые гиганты, на федеральном уровне принято решение забрать все ресурсы у управляющих компаний, и отправить УК снова, как до 2005 года, отвечать только за крышу и двор. А в отношениях жителей с РСО принято решение перехода на прямые договоры.

– Каковы плюсы и минусы перехода на прямые договоры для жителей?

– На мой взгляд, УК неизбежно перестает быть органом «единого окна». Так или иначе, «единое» окно снова размывается. Жителям снова придется про ржавую воду звонить в водоканал, про холодную батарею – в теплосеть, про детскую площадку – в муниципалитет, про замену лампочки – в УК и т.д. Управляющая компания низводится в своих полномочиях до эксплуатации общего домового имущества, и будет, как раньше, выписывать свою квитанцию только за одну строчку в квитанции «Содержание жилого помещения».

Что касается вопроса энергосбережения, то про это можно будет забыть. Потому что ресурсники – это монополисты. У жителя нет выбора, с какой теплоснабжающей организацией заключить договор. Он будет вынужден работать с теплосетью так, как захочет теплосеть, так как сможет теплосеть, и воздействовать он на неё сможет только через жалобы губернатору, Путину… А экономить свои ресурсы теплосеть уж точно не будет, она в этом не заинтересована.

Поэтому могут вернуться те времена, когда повсеместно был «перетоп», когда нынешняя 25% экономия сменится возвращением к нормативу. Потом, возможно, станет перерасходом. Например, стоит в доме полностью открыть задвижки на системе теплоснабжения, и теплопотребеление дома увеличится, а, следовательно, увеличится процентов на 40% самая тяжелая и дорогая строчка в квитанции потребителя.

Для жителей это не станет плюсом. Если сейчас все вопросы решает управляющая компания, то скоро опять вернутся усложнённые коммуникации, куча отдельных платежек. Показания по воде, например, нужно будет передавать и в водоканал — для расчета водопотребления и в теплосеть – для расчета подогрева горячей воды. Законодатель сейчас пытается что-то выдумать, возложить на управляющую компанию “единое окно”, диспетчерскую и так далее. Получится плохо, так как в отсутствие договоров и актов с РСО, управляющая компания сможет воздействовать на теплосеть только морально.

Сейчас массу спорных вопросов с РСО довольно успешно решают управляющие компании, по крайней мере наши, без непосредственного участия жителей: это оспаривание излишних начислений, претензии по некачественной воде, контроль показаний общедомовых приборов учета, выявление неправильно работающих общедомовых приборов учета и еще масса вопросов. А как можно будет влиять на то, что ты не контролируешь? Никак. УК сможет, конечно, зайти в квартиру, померить водичку и сказать, что она какая-то прохладненькая… И все. Закон пока прописан мутно. То, что нужно забрать деньги у УК – это все поняли, а вот что делать дальше – непонятно. Нет четкого понимания, как разделить ответственность. Так что пока что все разговоры про прямые договоры – это только про перенаправление денежных потоков, а не про качество коммунальных услуг.

– Выгоден ли переход на прямые платежи самим ресурсоснабжающим организациям?

– Им станет сложнее. Сейчас их привлекает прямой денежный ручеек от жителей. Но это не повысит собираемость, совершенно точно. Поэтому выгодно – не выгодно, но работы у ресурсников будет больше, денежный поток у них станет прогнозируемый, но процент сбора хуже. Придется самим рассчитывать, печатать и рассылать платежки или подключать платежных агентов за определенный процент. Придется самим работать с каждым жителем-должником. Если раньше РСО судились с УК – одним крупным потребителем, то при прямых договорах РСО придется судится с каждым жителем-должником в отдельности. А это уже влечет расширение штата, дополнительные расходы, которые придется «зашивать» в повышение тарифов.

– Как быть с накопившимся долгами при переходе на прямые договоры? Не все люди платят, и мы знаем такие примеры… Кто будет выплачивать долги?

– Вы спрашиваете про долги жителей, которые повисли на УК, правильно же? Скорее всего, это будет волна банкротств управляющих компаний.
Скорее всего волна банкротств накроет около 80% управляющих компаний. Поэтому тема выбора УК будет актуальна, выбирать жителям придется. Вопрос, будут ли в этом списке привычные игроки? Этот вопрос всех тревожит …

– Говорят, что УК в любом случае будет постоянно должна ресурсным организациям из-за кассового разрыва как минимум за два месяца…

– Да, это неизбежно. Платежная дисциплина среди жителей не очень высокая, но РСО требуют с УК все и сразу. По статистике только 20% квитанций оплачиваются вовремя, еще 40% — с отставанием в 2-3 месяца, остальное – с задержкой до полугода, после претензионной работы. И примерно 1,5-2% — вообще не оплачивается жителями. Все неплатежи жителей последних десяти лет повисли на управляющих компаниях довольно внушительными суммами.

Ресурсоснабжающие взыщут за три-пять месяцев этот долг в 100% объеме с Управляющих компаний в суде, а вот взыщет ли управляющая компания со своих клиентов – это ещё бабушка надвое сказала. Мы сейчас у себя оцениваем эту задолженность на уровне 20-30% от всей существующей задолженности.

Тут вопрос – как УК существовала эти 10 лет? Когда через УК шли все платежи, то выживали те, у кого сбор платежей был и 70%, и 90%, и 99%. Мы жили там, где 99%, и поэтому выжили. Но были УК, у которых сбор составлял 70 и 90%, а это уже губительный объем задолженности. Нельзя недособирать больше одного – полутора процентов. Высокий процент сбора мы всегда оценивали, как голосование рублем за качественные услуги. То есть в самых благополучных компаниях – хороший процент сбора. В самых неблагополучных, при условии отзыва лицензий, споров, общих собраний и двойных квитанций, процент сбора падает до 30-50%, а с таким процентом выжить невозможно.

– Есть слухи, что некоторые компании продают долги коллекторам… Поможет им такой шаг избавиться от задолженности?

– Нет, это не спасет. Собирать надо было раньше. Да и коллекторы сейчас во многом ограничены. А как инструмент – это крайняя мера. Что касается нашей группы компаний, то у нас несколько шагов по сбору задолженности: сначала досудебная претензионная работа, в которую входит и рассылка уведомлений должникам, СМС-информирование, и личные обзвоны. Потом дела передаются в мировой и городской суды. Судебные приказы и исполнительные листы передаются приставам.

Одной из действенных мер является отключение канализации должникам. А вот то, что в результате этих воздействий и ограничений собрать не удалось, будет передано коллекторам. При этом с маленькими шансами на успех. Услуги коллекторов стоят от 10 до 50%. Продав им долгов на 100 рублей, ты вряд ли получишь больше 50. Но это очень поздняя, некачественная попытка, такой своеобразный «последний шанс». Мы работаем с коллекторами тоже, но отдаем единичные долги, по которым совсем нет возможности взыскать. Чем просто списывать, уж лучше отдать им.

Если говорить про всем известное муниципальное предприятие, то там большой объем задолженности, который они кучей, перепутав адреса, просто передали коллекторам. Но и у коллекторов взыскать эти долги нет шансов. Это вообще ничем не подтвержденная, не «просуженная» задолженность. Она получается только со слов этих коллекторов, со слов муниципального предприятия. Мы же передаем задолженности после судов, подтвержденные судами, и такие долги мы можем отдавать коллекторам.

– Расскажите, как людям можно избежать проблем при регистрации решения общего собрания о смене УК?

-Я советую жителям обращаться в сильные компании с сильным юридическим блоком. Они смогут в суде отстоять справедливость и понудить ГЖИ внести правильные изменения в реестр.
Кстати, с декабря 2018 года изменилось законодательство. Если раньше, имея на руках решение собрания, новая управляющая компания могла приступать к управлению домом, чувствуя свою правоту и поддержку жителей, то теперь это прямо запрещено поправками. Поправки конца 2018 года работают не в пользу приходящих УК или ТСН. Сначала посудись, сначала убеди ГЖИ и появись в реестре, а потом уже приступишь к деятельности. Активистам тут тоже надо набираться твердости: мы сегодня голосовали, мы сегодня агитировали, мы сегодня пытались сбросить эту ненавистную компанию от застройщика, всё мы сделали, собрали кворум, а потом мы будем ждать два года, пока юристы победят ГЖИ. Да, на сегодня это так. Другого пути, кроме юридического, я посоветовать не могу, нет его. Я надеюсь на Законодателя, который сбалансирует полномочия и сделает возможным контроль над самим ГЖИ.

–Люди создают ТСН. Скажите, насколько оправдано создание товарищества собственников недвижимости?

– На правах той же саморекламы скажем, что споры по общим собраниям и передаче домов против более сильных противников, начиная от СУ-155 и заканчивая ГЖИ и управляющими компаниями, лоббируемыми властями, мы выигрываем с 2010 года. Поэтому у нас достаточно хорошее портфолио, солидный опыт, и наш юридический блок готов оказывать такую поддержку. Главная проблема – пережить время судебных тяжб, когда ты или проголосовал, но еще не в реестре. Тут нужно набраться терпения.
Но всё-таки, если ТСН нормально создано, то контролирующие органы, как правило, встают на его сторону.

– На рынке ЖКХ есть практика, когда ТСН в итоге все равно приходит к управляющей компании и заключает с ней договор…

Скорее всего, это финальная точка, куда всё придет: в каждом доме совет трансформируется в товарищество, которое будет нанимать профессионалов. ТСН – это понятная форма, она наиболее близка жителю. Это и есть основной плюс данной формы управления.
Минусы всё те же: не в каждом доме живёт работящий профессионал со свободным временем, который будет вести дела ТСН; есть дома за планкой экономической целесообразности, маленькие дома, в которых даже одна ставка разнорабочего может не вместиться в бюджет… Таким ТСН так или иначе придется обращаться к УК. Управляющая компания, конечно, жизнеспособней, чем маленький коллектив собственников одного дома.

Учитывая все вышесказанное, мы предлагаем жителям свою уникальную разработку – создание Ассоциации жителей, входящей в состав учредителей УК. Это некий гибрид управляющей компании и ТСН, объединяющий преимущества обеих форм управления МКД.

Будет продолжение. Текст полностью https://dez.myuk.ru/news/intervyu-dmitriya-kuznetsova-chast1/ .
Добавил(а) Dinka / 21.03.2019 в 22:45 / Просмотров: 185 / Что пишут?
Комментарии / 0
Оставить комментарий
Имя *:
Email *:
Все смайлы
Код *:
КрасногорскOnline
© 2018 Все права на любые материалы, опубликованные на сайте, защищены в соответствии с российским и международным законодательством об авторском праве и смежных правах. При любом использовании текстовых, аудио-, фото- и видеоматериалов ссылка Красногорск online обязательна. 16+